Exemplo de apuração de ganho de capital em imóvel de leilão
Item
Valor
Valor do lance
R$ 150.000
Comissão do leiloeiro (5%)
R$ 7.500
ITBI (2,5%)
R$ 3.750
Escritura e registro
R$ 3.000
Débitos herdados quitados
R$ 5.000
Reforma documentada
R$ 25.000
Custo total de aquisição
R$ 194.250
Valor de venda
R$ 260.000
Ganho de capital bruto
R$ 65.750
IR a pagar (15%)
R$ 9.862
Retorno líquido de IR
R$ 55.888 (28,8%)
Como reduzir a tributação legalmente
Documentar todas as benfeitorias: nota fiscal de materiais e mão de obra aumentam o custo de aquisição
Incluir todos os custos de aquisição: comissão, ITBI, registro, débitos quitados, honorários de engenharia e advocacia
Reinvestir em outro imóvel residencial em 180 dias: isenta o ganho proporcionalmente ao valor reinvestido
Verificar isenções por prazo de posse: imóveis com mais de 5 anos de posse têm redutor do ganho
Apurar pelo programa GCAP: o programa da Receita calcula o fator de redução por tempo de posse automaticamente
Como pagar o IR: programa GCAP
O programa GCAP (disponível gratuitamente no site da Receita Federal) apura o ganho de capital e gera o DARF para pagamento.
Baixe o GCAP do ano do exercício no site da Receita
Preencha dados do imóvel, custo de aquisição e valor de venda
O programa calcula o IR, aplica redutores de tempo de posse e gera o DARF
Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda
Informe o ganho na declaração anual do IRPF
Inclua a tributação no cálculo de retorno antes do lance. É a diferença entre um negócio atrativo e um negócio mediano.
*Conteúdo informativo, sem recomendação tributária personalizada. Consulte um contador ou advogado tributarista para situações específicas.*
Sobre o autor
Equipe Técnica ARGOS Engenharia
Especialistas em Minha Casa Minha Vida · CREA-PR
Conteúdo elaborado e revisado pela equipe técnica da ARGOS Engenharia, especializada em consultoria para o programa Minha Casa Minha Vida no Paraná. Todos os artigos são baseados nas regras oficiais da Caixa Econômica Federal e na legislação federal vigente do MCMV (Lei 14.118/2021).
Preciso pagar IR na venda de imóvel arrematado em leilão?
Sim, se houver ganho de capital. O lucro na venda (valor de venda menos o custo de aquisição) é tributado a 15% para ganhos até R$ 5 milhões. O custo de aquisição inclui o valor pago no arremate acrescido de comissão do leiloeiro, ITBI, registro, custos de regularização e benfeitorias documentadas.
Como calculo o ganho de capital em imóvel de leilão?
Ganho de capital = Valor de venda − Custo de aquisição. O custo inclui: valor do lance + comissão do leiloeiro (5%) + ITBI + escritura e registro + debitos herdados quitados + reforma documentada + honorários de assessoria. Todo custo relacionado à aquisição e melhoria que você comprovar com nota fiscal reduz o ganho e portanto o imposto.
Quando o ITBI é pago na compra de imóvel em leilão?
O ITBI incide na transferência de propriedade. Você paga ao município antes de registrar o imóvel em seu nome. A alíquota varia por município: no Paraná, a maioria cobra de 2% a 3% sobre o valor do arremate ou sobre a avaliação municipal (a que for maior).
Existe isenção de IR na venda de imóvel de leilão?
As isenções do IR para ganho de capital imobiliário se aplicam da mesma forma: isenção se o valor de venda for até R$ 440.000 (para único imóvel com posse há mais de 5 anos) ou se o valor for reinvestido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. Em leilões, onde o objetivo costuma ser flipping, raramente se aplica isenção.
O IR na venda de imóvel é pago quando?
Até o último dia do mês seguinte ao mês em que ocorreu a venda, via DARF gerado pelo programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal. Quem não paga no prazo está sujeito a multa de 0,33% ao dia até 20% + juros Selic.
O desconto de 40% do anúncio não é o seu lucro. Depois de custos de arremate, débitos, desocupação e reforma, a margem real de um leilão em Maringá e região costuma ficar entre 12% e 25%, e só quando a análise foi feita antes do lance.
Leilão é seguro para quem verifica e arriscado para quem confia no anúncio. Os oito riscos que mais custam dinheiro são todos mapeáveis antes do lance, e é por não mapeá-los que o investidor iniciante perde.
Entre ver o anúncio e dar o lance existem 24 verificações em cinco frentes: edital, matrícula, débitos, imóvel e mercado. Elas levam de 3 a 10 dias e são a diferença entre investir e apostar.
